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广州今年新建住宅的余货到底有多少?


10万套货冲击广州楼市,今年楼市量涨价滑?摘要如下:

2011年广州一手房新增供量同比增长23.4%。据经纬行最新统计数据显示,2011年广州十区一市的新增供应达7.68万套,加上当前在售余货约2.3万套,预计2011年广州十区一市的可售货量约10万套,计约1100万平方米。业内人士认为,在供应量呈幅度上涨的情况下,房价会有一定的下滑压力。

根据经纬行研究中心对广州楼盘的不完全调研统计,预计2011年广州十区新增供应达6.06万套,同比增长23.4%,加上当前十区在售余货约2.08万套,预计2011年广州十区的可售货量约8.14万套,计约895万平方米。如果再加上增城市的可售一手房数量,预计今年广州十区一市的可售货量约10万套,计约1100万平方米。

从区域来看,新货超万套的为增城、番禺和花都三区,南沙货量亦首次超过8000套,紧随其后。远郊四区和增城的新增货量达5.2万套,占全部新货的67.7%。而中心六区新增供应仅约2.47万套,比2010年还要趋少,其中,传统供应大户区域天河和海珠的新增供应亦未有明显增加,预计中心六区房价上涨动力依然较强。

由于2011年中心六区供应不多,且据经纬行研究中心监测显示高端项目居多,预计中心六区楼价进一步上涨动力较强。而远郊四区中,番禺、花都、南沙供应均较多,而番禺和南沙的楼价在2010年涨幅居前,已至历史高位。业内人士预计,2011年在进一步的政策调控中,郊区楼价或现环比回调。

经纬行研究中心朱欣苑认为,由于政策效应会趋于弱化,广州的市场环境并不会向供过于求方向改变,因此,2011年整体房价仍将以高位盘整为主,而中心六区楼价进一步上涨动力较强,郊区楼价或现环比回调。经纬行研究中心预计全年广州十区月度网签均价在12500-15500元/平方米之间运行。

点评:半月前广州日报报道:合富辉煌市场研究部的最新预测显示,2011年广州市十区货量合计约有6.5万套,与2010年基本持平。其中新增新货约5.7万套,而2010年拿到预售但未推出货量则有0.8万套。我曾对此提出质疑,认为广州今年有5.7万套余货,如果新货与去年4.9万套持平,总货量就会超过10万套。虽然经纬也有预测今年10万套,但那是包括增城市的货量。

1月7日广州日报又报道合富辉煌首席市场分析师黎文江预测,在供应量方面,2011年新增供应量将在5.9万套左右,再加上去年的存货,预计全年的供应量将在9万套左右。和2010年相比,新增供应量基本持平,如果算上存货,2011年供应量将比2010年充裕。在成交量方面,一手房将会在六七百万平方米左右,二手房则在700万平方米左右。至于楼价,由于各种开发成本上涨,预计2011年楼价将上升20%左右。

合富去年曾预测2010年广州十区一手住宅供应量为7.4万套,其中新增为4.9万套、余货为2.5万套;而合富对2009年货量的预测是7.6万套,其中新货4.9万套、余货2.7万套。而今年即使是按合富预测的9万套(其中新货5.7万套)来说,应该要比去年预测的7.4万套多1.6万套;如果要按我提出的10万套左右货量来看,今年可能要比去年多出2.6万套;而经纬则预测今年十区新货为6.06万套、余货2.08万套,合计8.14万套,不知何故?

合富预测9万套中新货为5.9万套,余货应为3.1万套,比较接近阳光[最新消息 价格 户型 点评]家缘可售货量的数据,但与未售货量则相差较大;而经纬预测2011年广州十区的可售货量约8.14万套,计约895万平方米;其中新增供应达6.06万套,同比增长23.4%,在售余货约2.08万套。

比较合富和经纬的预测可以发现:合富预测今年十区住宅总货量9万套,经纬只有8.14万套,两者相差近万套;但两者新货的预测比较接近,一个是5.9万套,一个是6.06万套,相差不大,而且经纬还略多一些;然而余货的预测则差得很多,一个是3.1万套,一个是2.08万套,两者差了1万套还有多,不知何故?

不过,合富也好,经纬也好,并没有提供他们预测这些供应量的依据和数据来源?不知道他们是如何推算出今年新货的货量,也不知道他们为何不参照阳光家缘网提供的可售和未售货量?

而半月前阳光家缘网公布的一手住宅可售数量十区二市为36501套、十区为29614套;未售数量十区二市为73430套、十区为57953套。现在的数据虽有所变化,但差别并不太大。

按阳光家缘网站的解释,可售是指纳入预售项目已经确权可供销售的商品房;未售是指尚未售出的商品房,包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。这一解释其实有些矛盾,未纳入预售的单元不知道有关部门是如何统计的,其范围和划分标准如何来确定?能否将未售数中多少是抵押、查封和为纳入预售的部分细分出来?